【プリマ2棟目建築(12)】各部屋のドアの色で悩む

ドアの色で悩んでます!

ドア色見本

白い木目調(シルキーノーチェ)か、緑の木目調(マイルドグリーン)か。

ドアの形によっては、希望の色がない場合もあるので、そこも悩みポイント。

色は人それぞれの好みなんですけどねー。みなさん、この2つだとどっちが好みですか?☺︎

やっぱり、色見本や写真だけだと判断つかない。実際のモノとは違うだろうし

何十年も使われるドア。選ぶのも慎重に。失敗したくはないので、モデルルームに行ってみることにしました〜。またご報告します☺︎

にしても、ドアの定価高い…

 

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【プリマ2棟目建築(11)】確認申請は時間がかかる

確認申請の許可がおりるのって時間がかかるものなのですね…。

最短で今月の15日に降りる。という事で、バタバタ焦って融資準備を進めていましたが、何度か延び延び。結局、本日29日に降りました!!

で、速攻で今日から型枠工事が始まってたー。明日からの予定だったのでは?笑

早い分には全然OKです☺︎!ありがたい♪

昨日は監督が基礎工事開始前にわざわざ説明をしに来てくれました☺︎

とにかく、図面通りに丁寧にやってくれればOK☺︎

元職人の父が気をつけもらいたいポイントを伝えていたので、そこはしっかり施工してくれるでしょう☺︎

晴れの日が続いてスムーズな工事が進みますように☀︎

 

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ブログランキングで1位になった☺︎

ブログランキング

にほんのブログ村というサイトの「アパート経営」カテゴリーで、ブログランキング1位になった〜!嬉しい☺︎

いつも皆様に読んで頂いているおかげですm(_ _)mありがとうございます!

引き続き宜しくお願い致します!

明日は、新築アパートの打合せがあります!お洒落な物件も見学させてもらえるので楽しみ☆こちらでもご報告しまーす。

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【プリマ2棟目建築(5)】契約締結後の流れ

先日行った契約締結以降の流れはこんな感じ

契約締結

地盤調査

建築確認申請

地盤調査問題なし!やったー!

建築確認の許可が下りるのが早まりそう!

今ここ

着工が早まりそうなので、

融資銀行の選択を急ぐ。あわあわ

地鎮祭の日程検討 11月9日?

既存の駐車場対応

土地の分筆検討

 

着工が早まるのは嬉しい☺︎完成予定が繁忙期後になりそうなので、少しでも早まれば◎

近日、仕様等の打合せ予定!

 

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中古で購入した物件の部屋の下駄箱が謎

一足ずつしか入らない下駄箱…

先日、退去後に初めてこの部屋を見たのだけど。。

これ設計した人、ある意味すごい。

てか、設計ミス?

施工ミス?

赤ちゃんの靴専用?

10段。つまり5つの靴しか入らない。

ちなみにファミリータイプの部屋です。笑

これ、内見の時に突っ込まれそう!もう、笑うしかない☺︎あはは〜

 

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【プリマ2棟目建築(3)】アパート建築の業者選定 利回り12%台

今回も株式会社GIFT(プリマ倶楽部)さんにアパート建築をお願いする事になりました。

タイトルにもある通り、プリマ物件は2棟目。

ほぼほぼ最初から、アパートを建てるなら、過去に建てたことがあるプリマさんにとは考えていました。

2年前に建てたプリマ府中フォレスタは、駅から離れているにもかかわらず、募集時の集客力は半端なかったし、何より収益力も実証済みですからね。現在の表面利回り11%台。

今回のプリマ提案は利回り12%台!

過去の経験上、過大評価は考えられないので(笑)、実際にこの数字もクリアで出来ると思います。

今回、他にも3ヶ所くらいの大手メーカーさんにお付き合いで提案されていました。

まぁ、想像通り普通のプラン。

表面利回りも高くて9%台。

プランを見せられた時に、感想を言うのが心苦しいったらありゃしない。笑

普通ですね。としか言い様がないし、改善点とか聞かれても…ねぇ…。

御縁がなかったと言う事で丁重にお断りしました。

あと、今回、建築家に頼むという事も考えましたが、時間がかかりそうなのと、企画商品ではないのでコストも上がる。

提案してもらう為の基本条件を考えても、プリマ基準しか思い浮かばなかったので、だったらプリマを建てた方が早い!ってことで建築家も却下。

今回のプリマ物件の施工会社さんは、以前とは違う新しい工務店さんにお願いする事になりました。

続きはまた次回!

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【プリマ2棟目建築(2)】アパート建築目的と色々な駐車場活用案

今回のアパート建築計画地は、現状、月極駐車場です(父名義)。

目的ははっきりしていて、相続対策となります。

よくある一般的な対策なので、詳しくは、「相続対策 アパート建築」でググって調べてみて下さい。笑

当然、失敗は許されないので賃貸経営の視点でも、長期安定経営が出来る事が前提としてあります。

駐車場の活用案として、以下がありました。

①企業型保育施設(集合住宅併設)

②福祉施設(グループホーム)

③賃貸ガレージハウス

④賃貸アパート

①企業型保育施設は、一番最初に動きました。

某ハウスメーカーからの提案だったのですが、たまたま、近くに大手ビールメーカーだったり、老舗お菓子メーカーがあったりと、従業員さんのニーズもあると予想。

いくつかの保育園とも交渉をし、建築の仮申込みまで進んだのですが…。

結局、ハウスメーカーの担当者の暴走だったり、そもそも企業型保育自体に信用が持てなかったというのもあり白紙に。

D○iwaさんなんですけどね。

今となっては、建築費も高かったし、企業型保育園も集客で困ってる話も聞くし、やらないで良かったとホッとしてます。笑

あぶねー

②の福祉施設は、社会的意義は物凄くあるし、地元地域に対する社会貢献の意味でも魅力はあったのですが、収支計算をしていくと不安要素もあり断念。また、成功するしないも運営会社次第というリスクも考えられました。

③のガレージハウス。まぁ、今は希少なので満室にする自信はありましたが、集合住宅と比較すると魅力に乏しい点や、車の所有率も低下しているので…。

そもそも、自分自信、車に全く興味がない!致命的やんけ!笑

④賃貸アパート。結局はここに落ち着きました。

世の中的には、最近の建築ブームで、もう飽和状態だの人口減少社会だのと言われているけど、このエリアであれば、差別化の出来る独自性のある物件ならまだまだイケると判断。

と言うわけで、次回は建築業者選定のお話し!

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電気アンペアの反省

電気アンペアのことをあまり考えていませんでした…。

建築してからもうすぐ2年になる物件で、入居者様からブレーカーが落ちるというご報告が。

建築時に子ブレーカー?をどう切り分けるかなど、もっと慎重に検討するべきでした。

電気のことはよくわからないからプロに任せておけば大丈夫でしょう。という考えに反省…。

入居者様視点で徹底的に考えないと駄目でしたね。

と言うわけで、他の入居者様からもヒアリングしながら、電気アンペアについて調査と見直し中です。

本来なら最初からやっておくべきでしたが、幸いにも入居者様が指摘してくれたので、気づくことが出来ました。ありかたい。

より快適な部屋を提供できる様に、ご入居中も引き続き気を引き締めないといけませんね。

 

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賃貸物件の常連さんってあるのかな?

先日、退去立会いを行いました。

一旦、ご実家に戻られて、また1、2年後に東京に戻って来られるとのこと。

その時にまた物件探しの際は、うちの何処かの物件を紹介して欲しいと、有難いお言葉。

もし、本当に実現したら素晴らしい。

 

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貸すな・借りるな・印押すな?!

引出しの奥からぐちゃぐちゃになって出てきた。笑笑笑

昔、親が考案して妹に印刷させた家訓☺︎

お金絡みの問題は本当にこわいので、例え身内でもシビアに判断しないとダメ!という父の訓え。

1番厄介なのは連帯保証人になって、負債を背負っちゃうパターン。最悪ですね…。

お金を貸すのは最悪元に戻って来なくてもいいくらいの覚悟がないと無理。

保証人になるのも同じ。

借りるのも、最悪の状況になっても返していけるだけの余力の範囲内じゃないとね。

もう一度おさらい

貸すな、借りるな、印押すな

 

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