アパートの天井高3.6M!高い天井が好きなんです。

新築アパートの「プリマ府中フォレスタ」は、1階も2階も天井高が3.6M(普通の家の平均は2.4M位)。

高い天井

天井が高いと開放感があってと~っても気持ちいい♪

やっぱり住むところは、気持ちよく住めるところじゃないと。うんうん。

あと、空間が広いからなんとなくおしゃれに感じる (*ꆤ.̫ꆤ*)

よく天井が高いとエアコンの効きが悪いのでは?という話を聞くけど空気を循環させるシーリングファンもしっかりついてるしあまり気にならないかな。

実は、以前笹塚の賃貸マンションに暮らしていた時の部屋が天井高が高く、窓も大きくて気に入ってたのだけど、夏も冬も快適だった。超狭かったけど。笑

自分が生まれ育った建替え前の実家が、和室なんだけど、やっぱり天井が高い家だったから必然的に天井が普通の高さ(2.4M)だと狭苦しく感じちゃう。

多分、一度でも天井の高い部屋に住んじゃうと、普通の高さでは低くて圧迫感があるんじゃないかと。

一昨年位だったか、ダ〇ワハウスさんが高い天井に目をつけて、天井高2.7Mの戸建住宅のCMをガンガン流していたけど。笑

2.7Mじゃなく、プリマは3.6M!圧倒的高さ!ブログで書いてても全然伝わってる気がしないけど。笑

出来ることなら一度実際に見てほしいくらい(^^)

入居者募集の内見時も、ドアを開けた瞬間広い空間が飛び込んでくれば第一印象でつかみはOK!

今回は高い天井は素晴らしい!というお話でした。笑

 

 

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解体中は色々起こる!現場に消防車?!

築40年のアパートを解体。

アパート解体現場

やっぱり複雑な気持ちになるしセンチメンタルに(^^;)

解体前に誰もいなくなった部屋をちょっとだけ掃除したのだけど、いろいろな生活があったんだろうなぁと。えっ!って思うようなものを残していった方も(^^;)

建築当時、自分はまだ3歳?くらいだったのだけど、職人さんたちの休憩中におやつを出すのを手伝っていたらしい。そのアパートを自ら解体する日が来るとは。

解体屋さんは地元の知り合いに依頼。色々と探せばもっと安い会社はあるのだろうけど、解体後の整地を丁寧に綺麗にしてくれた実績もあり安心できるので。

今回、解体中に発覚したのだけど、二階の排水管が詰まってて汚物が散乱してしまい大変だったらしい(^^;もし、入居中にその排水管が破損でもしていたらと思うとゾッとする…。結局、寿命だったんだなぁと納得出来たよ。

あとトラブルと言えば、、解体現場に夜中に消防車が集まってきてしまったことが…(^^;

解体業者さんが各部屋の火災報知器を撤去するのを忘れていて、夜中中もずっとピッピピッピ鳴っていたらしく、それを聞いた近所の方が消防署に連絡を…。消防車や警察がサイレンならして集まってくるは、ご近所さんが心配で集まってくるはで大ごとになってしまった…。解体現場が火事になってしまったのかと思って本当に焦った(;_;)この場をお借りして、ご迷惑をおかけした皆々様へお詫び申し上げます。

まさか最後の最後にこんな事になるとは…(^^;

そんなこんなで、解体作業も無事?終わり、いよいよ建築突入です!

綺麗に整地

 

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スムーズに出来た立退きは入居者さんに感謝!

今回は、建替え計画のプラン検討と並行して行っていた、既存アパートの立退きのお話。

10世帯中9世帯が入居している状況で、立退きにかかった費用は、敷金返金以外では、わずか3世帯分の引っ越し費用のみでした(トータル20万位)。

(いきなり話しがゲスい!笑)

地元の不動産会社さんから言われたのは、立退きにかかる費用は一般的には家賃の6ヶ月分が相場と…。でもでも、そんなルールはどこにもないし、不動産会社が次の物件を探しやすくするために6ヶ月分も取っているに違いない!と思い、自力で立退き頑張った!(誰か褒めて♪笑)

 

立退き交渉を開始したのは、実はアパートへの建て替えが決定する前。

当初、高齢者福祉施設を建てる方向で進めていて、国の認可を得るためには、すぐにでも立ち退きを始めないといけないスケジュール感だったのもあり、バタバタと。

しかも高齢者福祉施設の認可が下りない可能性もあったから、代案としてのアパート建築も視野に入れながらの不安な立退き作業。

まぁ、結局、高齢者福祉施設は公募に落ちたのだけど。苦笑

高齢者福祉施設建築の場合のハウスメーカーさんが無償で立退きのサポートをしてくれたので、それはそれでラッキー!

もちろん、大家である自分主導で動いたけど、分からないことがあれば、経験のあるハウスメーカーさんがコツを教えてくれたっ!

ローコストで抑えられた立退きのポイントをまとめると

①普段から入居者さんとコミュニケーションをとっておく。←これ一番重要

②出来る限り定期借家契約に切り替えておく。

③②が無理でも、法的拘束力はないが、特約で立退きの条項を入れておく。「老朽化による取壊しの際は、立退き費用の請求はできません。」など。

④引越しの物件情報を不動産会社と連携して積極的に提供する。入居者さんの初期費用を抑えられるように仲介手数料半額のエ〇ブルさんやミ〇ミニさんの紹介や、希望条件を聞いて物件情報を集めてあげるなど。

⑤生活保護者の方がいる場合は公的機関と密に連携。

以上。

スケジュール的にも期限までに全員お引っ越し完了。

一番大きかったのは、入居者さんのご理解が得られたこと。ほんと感謝しかない。

なので出来る限り自分も、次のお部屋探しをお手伝いしました。一緒に内見もしたな~。懐かしい。

次回は解体について!

 

もっと詳しい立退き方法を知りたい方がいれば

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何でもOK!?特徴ある間取プランを更にアレンジ♪

プリマ倶楽部から提案された間取プランは、オリジナリティのある魅力的なものでした。

3.6Mの天井高は本当に開放的だし、12帖のロフトで広っ(笑)

ただ、自分でも色々と理想があったので、最初に、間取りや仕様は、何でもアレンジOKかという事をプリマ倶楽部の担当者さんに確認したところ、趣旨やコンセプトがかけ離れていなければ可能との答えだったので、色々アレンジの要望を出しました。

市場ニーズに合わせた内容の要望だったのでほとんどクリア。このエリアではなかなか珍しい特徴のある部屋になるはず😀

本来、プリマさんは単身の女性専用アパートなのでセキュリティー重視からベランダを設けていませんでしたが、今回はファミリーがターゲットなので、おしゃれなベランダを設置してもらったらり。1階にはウッドデッキ!😲

リビングと寝室の壁をオープンな開戸にして、入居者さんの使い方次第で広く使えるようにしたり。

開放的な部屋

クローゼットの収納スペースをもっと広く確保してもらったり。

部屋の中を風が通るように、壁に開閉式の欄間を設けたり。

ウォールニッチをいくつか設置してもらったり💐

壁に自転車掛けを設置できるようにしてもらったり🚲

室内

などなど。

こちらからの要望は、ほとんど取り入れてくれたのでプリマの中でもより特徴のある間取、設備になったかと。

なんせ、エリアNo.1の圧倒的な差別化が目標でしたから!😉

 

 

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信頼できた営業担当者さん

営業担当者さんとのコミュニケーションはとっても重要。

プリマ倶楽部の担当者さんとは完成まで、約2年半位、辛抱強くお付き合いいただきました。笑

前にも書いたけど、賃貸アパート以外の計画もあったので、担当者さんはその度にハラハラしてたみたい(^^;)

他社さんとの違いは、自分達の建物に対するこだわり、自信、責任。を感じたかな。

担当者さん自身がプリマに対する熱い想いや夢があって、

自分の商品を自ら本気で気に入ってて

よほど自信があるんだろうなぁと当時思った。

噂で「ハウスメーカーの営業担当者さんは、知り過ぎている自分の会社の建物は建てない。」って聞いたことがあるけど、そんな感じは皆無。

課題や問題を1つずつ丁寧に一緒になって改善してくれたのも心強かった~

会社のコンセプトと自分の考えがマッチしていたこともあり

その改善案が的外れなものではなく、ほとんどが納得できるものだった。

担当者さんが自分の考えを理解しようとしてくれていたからかも~

改善案

担当者さんとは年齢も近いので、20年、30年経ってお互いおじいちゃんになっても、今回の建築の思い出話なんかするんだろか。笑

その時に笑って話せるように、満室経営を続けなければ!

 

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アイデアと工夫次第で実現!ローコストでアパート建築

ローコストでアパート建築をすることは、100人中100人の大家さんが望んでいることですよねー…(^^;)

ただ、単に安さだけで建ててしまうと、壁が薄かったり、安全面に問題があったりするから見極めが難しいところ。

良い造りの建物でも諦めずに、アイデアや工夫をすることによって、ローコストで建てることが可能に😃

うちが建てた新築アパートもコストを抑える為に色々頑張ったかな😅

手放せない電卓

建築担当者さんに提案されたプランからコストを抑える工夫や代案を出来る限り考えてもらうところからはじまり、

コストを抑えられる知り合いの外構業者さんや舗装会社さんを利用させて貰ったり、

エアコンなども施主支給+知り合いの設置業者さん依頼で結構安く抑えられた~

今までの経験と人脈をフル活用😁笑

細かい点では、各部屋のルームプレートも当初高価なのもだったけど、デザインがそれなりだったので

自分でもっとおしゃれかつリーズナブルなものを使用〜

こんな感じで、施工会社さんにもある程度フレキシブルに対応してもらえたので

あらゆる手段を使ってコツコツとローコストに抑える努力が出来ました✌️

もし一般的なハウスメーカーさんだったら、ここまで融通はきかなかったかも。

賃貸経営も商売なので「知恵を絞って工夫して安く仕入れる」ことは鉄則ですね。

 

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女性が喜ぶ部屋がいい理由

何事においても女性の決定権は強いです(^^;)

カップルさんや新婚さんの内見に立ち会っていると、

ほぼほぼ「この部屋でどう?」と男性が女性にお伺いを立てております(笑)

自分も賃貸物件に住んでいる時にそうだったし😄

なので、女性に喜んででもらう部屋を造るのがベストに違いないと思う様に🙆

内覧する女性

最近ちょっと感じるのは、男性の感性が女性化しているように思うのは自分だけ?

既存の賃貸物件の空き部屋をリフォームするとき、女性向けのデザインや設備で行ったつもりが、男性の方にめちゃくちゃ気に入ってもらえて入居が決まったこともあり。

あと、うちの物件のプリマに即断即決で入居して頂いた奥様から「最近、旦那さんが部屋に帰ってくるのが楽しいみたいで帰りが早いです‼️」と言われて嬉しかった♪

そう考えると、女性向けに造ることが満室の鍵なのではないかと密かに感じている今日この頃🙋

女性目線に食いついた40代オッサンの自分の感性を褒めてあげたい😁笑

そう言えば、建築会社のプリマ倶楽部が何きっかけで女性目線のアパートに目をつけたのか知らない(いまさら/笑)

ハウスメーカーさんの中にも女性目線のアパートを作ってるところもあるけど、なんか遊び心が足りないんだよなぁ〜。。

女性にとっても男性にとっても快適に安全に過ごせる部屋が大前提だけど、楽しくワクワクする部屋じゃないとね😉✨

 

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家族全員が納得のデザインで決めた!

アパート建築となると、とっても大きな買い物です。当たり前ですが…(^^;)

なので、家族全員が納得したものを造るというのは自分の中では必須事項!

自分が探して選んだプリマ倶楽部のアパートを家族に理解してもらうために内覧に連れて行きましたねー。懐かしい😀

プリマ内覧会場

内覧会場

最初はプリマのような洋館の建物を高齢の父に受け入れられるか非常に不安だったけど、やはり長年大家業やっていただけあって、入居者目線で「これなら入るよ~!👴」と気に入ってくれた!

母は予想通りに大絶賛!

奥さんは見る前から気に入ってくれていたので、実物を見てさらに好感触!住んでみたいと(^^;)

やっぱり女性ウケがいい❗️

内覧して笑顔になる物件ってそうそうないと思う!😏

この時に第一印象(インパクト)って大事だなぁと実感。シミジミ

家族全員が納得のデザインで賛同が得られて一安心でしたー!

 

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長期安定経営をする為の9つの不安をクリア!

賃貸経営は20年後、30年後を想定する必要があるので、

「本当に長期安定経営が出来るのか?」は、大家さんにとっては最重要課題であると思う。

建築会社をプリマ倶楽部さんに決める過程で、下記の通り不安材料をひとつひとつクリアしてきました。

提案書

1.収支悪化の不安

一番最悪なのは建築費の銀行ローンの返済が滞ること。安定した収入を確保するための希望条件であった、利回り12%をクリアできたのはプリマ倶楽部さんだけでした。

提案書で、将来、何部屋空いたら危険!家賃がどまで下がったら危険!というマイナス点も明確に提示してくれたのでとてもわかりやすかったです。

2.空室リスクの不安

既存の全国にあるプリマ物件が参考になり、ほぼほぼ埋まっている状況を確認できたので安心でした。しかも10年経った物件でも家賃を下げていないという優良物件。

3.ランニングコストの不安

通常、10年後くらいには外壁の大規模修繕で多くの費用がかかりますが、外壁の半分以上がレンガなので、該当部分の外壁塗装工事が永久不要なのがとても助かる!

4.デザイン劣化の不安

レンガの建物は、海外では100年、200年と受け入れられている普遍的なものなので、30年、40年経っても古めかしいという印象はおそらくないと判断!むしろ、年数を経ることで、より良い感じになるかと。

5.耐震性の不安

木造の2×4を採用しているので、過去の大地震で倒壊ゼロの実証済み。

6.音の不安

プリマの今までの建築経験や入居者さんの感想から試行錯誤を繰り返し改善してきた構造のようで、部屋の間取もうまく工夫されている印象を受けました。

7.入居者募集の不安

プリマ専属の集客の実績のある不動産会社さんがサポートしている体制なので心強い。ちゃんと客観的な視点でシビアにみてくれるのも良いです。

8.賃貸需要の不安

これは前にも書いた通り、市場調査で徹底的に調べていましたし、ターゲット層はプリマ倶楽部さんと共通認識でした。また、需要の変化にも対応できるような間取の特徴だったので安心でした。必然的に地域No1となる差別化物件になると確信。

尚、一社だけではなく複数の不動産会社に賃料査定(需要調査)をしてもらえて参考にもなりました。

9.建築会社の不安

プリマ物件は10年以上の経験と実績があったので、その辺は不安はありませんでした。担当者さんともうまくコミュニケーションがとれて、理論と情熱の方でしたね。

ひとつひとつ不安や懸念点を丁寧に消化して理解できたのも、営業担当者さんの根気と熱意のお陰だと思います。笑

 

こうして課題をクリアして建築会社をプリマ倶楽部さんに決定しました。

そうそう、この判断は一人で決めるわけではないので、家族の意見も参考にしました!

次回は、家族の意向や賛成につて(^^)

 

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入居者(女性)目線で競合を圧倒!インパクト大のプリマ倶楽部さんに決定♪

建築会社として選んだのは、“アパート建築に特化したプリマ倶楽部さん!

何度も慎重に打ち合わせを行い、下記の3点を強く実感出来ました。

①入居者目線で圧倒的に差別化した満室アパートを造れる。

②長期安定経営が問題なく実現できる。

③建てて終わりではなく、将来にわたり信頼できる会社(担当者さん)。

この会社さんは、単身女性をターゲットとしたアパート建築がメインです。

最初にプリマ倶楽部を知ったのは、毎年、東京ビッグサイトで行われている賃貸住宅フェアでのセミナーだったと記憶しています。2011年か2012年くらい?

その時は

「ふ~ん、単身女性限定アパートねぇ…。どーせ、うちの立地にはターゲットが違うから無理!」

「でも、女性を視点としているところは同感。プリマのセミナーで参考になる話だけ盗もう!」

という姑息な考えでした。笑

その時にもらったパンフレットを大切に保管。1LDKの間取プランも載っていたので、これなら立地のニーズにぴったり合うかもと密かに思いを馳せていました。

パンフレット
この時はまだ本当に建てるとは思っていなかった。笑

しばらく経って、本格的にアパートの建て替えを考え始めるようになった2014年に初めてプリマの内覧会に行きました。

すごい、すごい!始めて実物を見た時のインパクトは半端なかったです。

第一印象で一目惚れ!

普通のハウスメーカーの内覧にも行って見たりしていましたが、もう全然違う!

理屈抜きで、感情に訴えられてしまいました。笑

入居者さんの内覧時の「やばい!」「すごい!」「かわいい!」の声が簡単に想像出来ちゃったんですよねぇ。

これに地域特性を生かしたプランを更に加えることができれば最強だ!

こりゃあ、人気出るぞと。笑

ターゲットを明確に絞り込んで(入居者目線で)、圧倒的な差別化物件をつくる建築会社プリマ倶楽部のコンセプトが自分の考えとどんぴしゃ。

でも、実際に賃貸経営として長期間安定してやっていけるのか?コストは?信頼できる?

という様々な不安や懸念点は次回に!

 

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