月別: 2017年10月

まだまだブログでは建築前の話しが続いていますが、イメージしやすい様に、実際に建築したアパート写真を先に公開しますねー！

どうですか～～～？！？！？！

内覧成約率100％で、お陰さまで完成までに満室となりました♪

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市場調査などを通じて、ある程度の方向性は定まってきました。

次のステップはそれに合う建物会社さん探し♪

20年、30年後の空室対策は最初の建築でほぼほぼ決まっちゃうので、望みは高いくらいて丁度いい！

入居者様満足と長期安定経営を目指し

◎将来的にも競合に埋もれない、圧倒的な差別化物件

◎利回り目標12%以上！

が実現可能な建物を選別基準としました。

空室だらけになって、ローン返済や税金の支払いが滞ってしまうこは絶対回避しないと、という思いが頭の中に常にあります。

この立地には、どんな建物が最適なんだろう？？

という純粋な好奇心もあったので、最初はいろんなハウスメーカーや建築家さんに、プランを出してもらいました。

後々、断る作業が大変でしたが…(^^;

個人的な印象は大きく分けるとこんな感じです↓

ハウスメーカー…ありきたりで高い。

建築家…独創的だけど高い。

→いずれも利回り低い。出て来たのは6%〜10%😱

利回りが良くみえるものは、想定賃料が高く設定されていたり、建築費に全ての費用が含まれていなかったり😑

そんな中、こちらの希望条件に限りなく近い会社さんがありました。

不安だったからこそ、シビアかつ強気の条件で根気よく探して良かった😅

つづく

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その立地にしかない魅力は絶対あると思います。
ただそのことに気づかなかったり、固定概念に縛られてしまっている可能性も。

ウチの物件は最寄駅から徒歩16分という不利な立地でしたが、そんなマイナス点も打ち消して、その立地の特徴を活かし徹底的な差別化で順調にまわっています。

普通に考えたら、駅近の物件には負けます。

駅から遠い立地で

競合に勝つには？

長期間安定経営するには？

ある不動産会社は、あの立地でまた賃貸はねぇ…と

最初から諦めモード。。

かっちーん！💢

何もアイデアを出さずに、そう言われてイラっと来た！笑

どうやら、自分、無理とか出来ないとか言われると燃えるタイプみたい(^^)笑

土地を馬鹿にされている様な気分にもなり

だったら地域特性を最大限に活かせばいいじゃん！

この地域を盛り上げるには⁉︎

この地域にぴったりの建物は⁉︎

という、地域重視の考えを強く持つことになりました。

周辺の特徴は広大な公園、バーベキューが出来る河川敷、釣りが出来る川、サイクリングロード、プール、体育館などがあります。

ここで、どんな入居者さんが楽しく暮らせるのか色々と妄想しました。←これ、結構大事！✨

駅から遠くても、ニーズに沿ったオンリーワンとなる建築プランを進めることで、駅前物件にも勝る、即満室の魅力を生み出す建物が出来るのです！！！

具体的にどんな物件にしたのかはまた後日😉

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今日はネット、図書館、役所での情報収集のおはなし。

ネットは主に HOME’Sの「見える！賃貸経営」というサイトを使いました。
最寄駅の賃貸需要や家賃傾向が数字やグラフで見えて解りやすい！📈

実際にHOME’Sで物件を検索している人の希望間取の割合と
掲載されている物件の間取の割合がわかるので
このエリアにどの間取りが足りないのかが数値で比較でき
とても参考になりました。

それと、去年登場した SUUMOの賃貸・設備相場チェッカーは相場を調べるのに使えそうですね。

図書館、役所での情報収集も行いました。
前にもお話した通り、アパート以外にも高齢者施設や保育園案も同時に考えていたので、福祉計画や子育て支援計画の資料を役所や図書館で閲覧。地域の課題や、どこに何が足りないのかが見えてきます。

また、最新の人口統計で、この街の年齢別の人口推移を見ると意外な年齢層の人口が多かったことに気づいたりしました。

街としての今後の政策も重要ですね。もっともっと人口を増やしていきたいのか、それとも現状維持なのか、どんな街を作っていくのか、住みやすくなるのか…などなど。

こうして色々調べないと、
不安で不安で…(^^;)

未来のことを調べることはとっても難しくて不安は尽きません。

でも、現状の賃貸需要や街の状況くらいは簡単に調べることが出来るので、それを土台に検討を突き進めました！

 

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前回は自分で行う市場調査の話をしましたが

不動産会社での情報収集も大事☆

会社や担当者さんによって色々な意見があるので（的はずれな場合もあるので…）

なるべく複数の方々と積極的に仲良くなりました。

この段階から、不動産会社さんも巻き込んでおけば

募集も責任感から必死でやってくれるだろうという魂胆も！

はい、腹黒です（笑）

どの不動産会社さんも無料で市場調査をしてくれて

調査報告書を頂けました！

複数社に頼むと大体の傾向がわかりますし

自分の調査結果と照らし合わせて確認する事が出来てよいです。

ヒアリングでは、ターゲット、人気物件、競合物件の動向や

今後、近所に新築予定はないかなどを親切に教えてくれました。

「○○さんは、どんな物件なら即日満室にする自信がありますか？！」

と聞いてみると担当者さんも一生懸命に考えてくれます​

次回はネットでの情報収集について

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アパート建築で最も大事なことは

市場調査・分析だと個人的には思っています。

ここを怠ったり間違えたら、かなりヤバいっ。。。

で、自分で納得するまで調べることが重要！

殆どのハウスメーカーさんが市場調査の報告をしてくれますが、

甘い言葉だけを鵜吞みにしたらとんでもないことになってしまう…

これ嘘でしょう？！って思ったのは、

おもいっきり自分の商品ありきの市場調査だったり…

古～い情報を元に作られた調査だったり…

10年位前に撤退したスーパーの情報が今だに載ってたなんてことも…

絶対現地知らないだろっ～～～！という…

そうなるとその市場調査の信用度０です​

市場調査と言っても、調べるのはとっても簡単。

①近隣を歩き回る！

②不動産会社に聞く！

③ネットで調べる！

④図書館、役所で調べる！

以上！これだけ！

①は散歩気分で楽しみました♪

でも、じろじろとアパートを見て回るので、はたから見たらとっても怪しい！！(笑)

Googlemapを印刷して、歩き回りながら競合物件の下記を書き込んでいきます。

・空室の数/室数

・物件の印象

・単身向けかファミリー向けか

調べた物件を後でネットで検索して、

築年数・広さ・募集賃料を追加で書き込む。

これだけで、このエリアの今の需要が簡単に見えてきます。

それと、後々、自分の物件の賃料設定にとっても役に立つので是非お勧めです。

気になる物件があれば、

何でここは満室なんだろう？

何でここは空室なんだろう？

という疑問を自分なりに分析したり、不動産屋さんに聞いたり。

聞くのはタダなので、いろんな不動産屋さんに聞きまくりました～

ちゃんと調査して現地を知ることが、アパート建築の大事な土台となっていきました。

次回は不動産会社からのヒアリングを中心に。

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常に頭の中にあったのは、とてもシンプルで『需要があるところに供給する』でした。

今回、アパートが即満室となり実証してくれました。

でも、実は全く違う、高齢者認知症グループホームか保育園になっていた可能性も…

アパート建築を決める前に、この２つの公募申請をしていました。

高齢者認知症グループホームは同じエリアの競合さんに負け・・・

保育園はあまり需要が望めないとのことで公募に落ちました・・・

待機児童数ワースト3位の市に、少しでも貢献出来ればという思いもあっての

保育園公募申請でしたが、この立地には必要なかったみたいです(^^;)

自分なりに需要は調べていたのですけどね～。。

結局、そのやりとりは1年くらい費やしたかな。

チャレンジには失敗しましたが、お陰でこの街の状況を知ることが出来ました。

ポジティブ。笑

そんなことをしつつも、

アパート建築案は1番王道路線だったので

普段からアンテナを張り巡らせ、慎重かつ地道に市場調査をしていました。

今となっては、最初からアパートになる運命だっだのかもしれません！笑

次回は市場調査について

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府中市ののどかな立地に、40歳を迎えるアパートがありました。

父が建てたこの物件は、常にほぼ満室の超優良アパートでしたが、取り壊すことを決断。

築古とは言え、満室の物件を壊すのはかなり勇気がいりました。

マンションに囲まれながら、頑張っていました。笑↓

それでも決断をしたのは、老朽化による修繕費の増大、相続対策、そして耐震性の不安から。

信頼している建築家さんに物件を見てもららった時に、

『大地震の際は片面に柱や壁が少なく危ない！！』

と言われ、、背中を押されることに。

気持ちの切り替えは早かったです。

アパートがあったこの土地を、今度は自分が有効活用をして守り抜く！！！

という強い使命感に燃えました(^^)

まぁ、ここからこの土地の活用については、様々なチャレンジが展開される訳ですが…

つづきはまた次回！

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アパート建築は難しいですよね。

20年、30年後を見据えないといけないし、
当たり前の事だけど、自分が住むわけではないのに、建築費用が莫大にかかる。。(^^;)

色々な選択に迫られて大きな責任と覚悟が必要になってプレッシャーも…。

2017年1月27日、新築アパートは完成と同時に満室スタートとなりました。
紆余曲折苦労したので本当に嬉しくて、肩の荷が下りた気分。
入居者様様様です(^^)

建て替えを考え始めてから約3年かかった…(^^;)

どうすれば満室スタートするのだろう？
どうすれば人気物件ができるのだろう？
どうすれば建築コストをおさえられる？
どうすれば将来破産しない物件になる？
…etc.

現在、アパート建築をご検討中で、不安になられている方々にとって、このブログが参考になれば嬉しいです。

それでは『ビビり大家の積極的アパート建築』のスタート！

思い出しながらのんびり書いていくので、どうかお付き合いください♪何卒よろしくお願いいたします。

 

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