賃貸経営は20年後、30年後を想定する必要があるので、
「本当に長期安定経営が出来るのか?」は、大家さんにとっては最重要課題であると思う。
建築会社をプリマ倶楽部さんに決める過程で、下記の通り不安材料をひとつひとつクリアしてきました。
1.収支悪化の不安
一番最悪なのは建築費の銀行ローンの返済が滞ること。安定した収入を確保するための希望条件であった、利回り12%をクリアできたのはプリマ倶楽部さんだけでした。
提案書で、将来、何部屋空いたら危険!家賃がどまで下がったら危険!というマイナス点も明確に提示してくれたのでとてもわかりやすかったです。
2.空室リスクの不安
既存の全国にあるプリマ物件が参考になり、ほぼほぼ埋まっている状況を確認できたので安心でした。しかも10年経った物件でも家賃を下げていないという優良物件。
3.ランニングコストの不安
通常、10年後くらいには外壁の大規模修繕で多くの費用がかかりますが、外壁の半分以上がレンガなので、該当部分の外壁塗装工事が永久不要なのがとても助かる!
4.デザイン劣化の不安
レンガの建物は、海外では100年、200年と受け入れられている普遍的なものなので、30年、40年経っても古めかしいという印象はおそらくないと判断!むしろ、年数を経ることで、より良い感じになるかと。
5.耐震性の不安
木造の2×4を採用しているので、過去の大地震で倒壊ゼロの実証済み。
6.音の不安
プリマの今までの建築経験や入居者さんの感想から試行錯誤を繰り返し改善してきた構造のようで、部屋の間取もうまく工夫されている印象を受けました。
7.入居者募集の不安
プリマ専属の集客の実績のある不動産会社さんがサポートしている体制なので心強い。ちゃんと客観的な視点でシビアにみてくれるのも良いです。
8.賃貸需要の不安
これは前にも書いた通り、市場調査で徹底的に調べていましたし、ターゲット層はプリマ倶楽部さんと共通認識でした。また、需要の変化にも対応できるような間取の特徴だったので安心でした。必然的に地域No1となる差別化物件になると確信。
尚、一社だけではなく複数の不動産会社に賃料査定(需要調査)をしてもらえて参考にもなりました。
9.建築会社の不安
プリマ物件は10年以上の経験と実績があったので、その辺は不安はありませんでした。担当者さんともうまくコミュニケーションがとれて、理論と情熱の方でしたね。
ひとつひとつ不安や懸念点を丁寧に消化して理解できたのも、営業担当者さんの根気と熱意のお陰だと思います。笑
こうして課題をクリアして建築会社をプリマ倶楽部さんに決定しました。
そうそう、この判断は一人で決めるわけではないので、家族の意見も参考にしました!
次回は、家族の意向や賛成につて(^^)
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